Nekretnine i zemljišnoknjižno pravo

Što je stvarno pravo i zemljišnoknjižno pravo? Koje zakonske odredbe se primjenjuju?

Barem jednom u životu ili tijekom poslovanja ste se susreli s kupoprodajom, najmom ili zakupom stana, kuće, zemljišta, poslovnog prostora, industrijskog objekta ili druge nekretnine. Vrlo vjerojatno ste bili ili jeste u situaciji da uzimate kredit kod banke za kupnju nekretnine ili poslovni kredit pa morate kao osiguranje tražbine (kolateral) dati nekretninu pod hipoteku odnosno opteretiti je založnim pravom. Možda imate situaciju da se u vezi Vaše nekretnine ili nekretnine koju namjeravate kupiti ili unajmiti ili uzeti u zakup postoji neko neriješeno pravno pitanje, nesređeno zemljišnoknjižno stanje, da podaci u katastru i zemljišnim knjigama nisu usklađeni, da postoji zabilježba spora ili neka druga zabilježba koja predstavlja zapreku u pravnom prometu nekretnine. Moguće je da u zemljišnim knjigama postoji neka aktivna plomba (zahtjev za upis u zemljišne knjige koji nije riješen). Često se događa i povreda prava na posjed pa je potrebno ostvarivati posjedovnu zaštitu u posebnom žurnom postupku. Ovo su samo neke od situacija koje uređuje stvarno pravo i zemljišnoknjižno pravo, a osnovni zakonski okvir daje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji uređuje pravo vlasništva i ograničena stvarna prava (založno pravo, služnosti, pravo građenja i sl.), posjed, zaštitu vlasništva i ostalih stvarnih prava i sl. te Zakon o zemljišnim knjigama koji uređuje vrste upisa (uknjižba, predbilježba, zabilježba) i postupak upisa u vezi nekretnina u zemljišne knjige. 

Što je nekretnina?

Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno. Radi se o osnovnom načelu stvarnog prava vezano za nekretnine, a to je načelo pravnog jedinstva nekretnine. Stoga nije moguće razdvojiti pravo vlasništva zemljišta od prava vlasništva objekata sagrađenih na tom zemljištu (postoji ograničeno stvarno pravo koje se naziva pravo građenja i u tom slučaju je moguće da vlasnik zemljišta bude različit od vlasnika objekata sagrađenih na tom zemljištu jer mu to omogućuje uspostavljeno pravo građenja).

Zakonom mogu neke vrste prava ili bilo što drugo biti izjednačeno sa stvarima; u tom slučaju se to ubraja u pokretne stvari (pokretnine), a u nekretnine samo ako je spojeno s vlasništvom nepokretnih stvari, ili je njihov teret, ili je zakonom proglašeno nekretninom.

U sumnji je li što pokretna ili nepokretna stvar, smatra se da je pokretna.

Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

Što je posjed?

Posjed je faktična vlast na stvari i osoba koja ima tu faktičnu vlast glede neke stvari, njezin je posjednik.

Neposredni posjednik je onaj tko svoju faktičnu vlast izvršava osobno ili posredovanjem pomoćnika u posjedovanju.

Kada netko stvar posjeduje kao plodouživatelj, založni vjerovnik, zakupoprimac, najmoprimac ili u drugom sličnom odnosu u kojem je prema drugome ovlašten ili obvezan kroz neko vrijeme posjedovati je, onda je posjednik te stvari i taj drugi (posredni posjednik).

Dakle, posjed nije isto što i pravo vlasništva!

Ima li posjed i njegova kakvoća značaj kod stjecanja prava vlasništva?

Posjed prema svojim kvalitetama može biti zakonit, istinit i pošten.

Posjed je zakonit ako posjednik ima valjani pravni temelj toga posjedovanja (pravo na posjed). Primjerice, to može biti ugovor o kupoprodaji nekretnine temeljem kojeg kupac nije još uknjižio svoje pravo vlasništva ili npr. ugovor o zakupu ili najmu.

Posjed je istinit ako nije pribavljen ni silom, ni potajno ili prijevarom, ni zlouporabom povjerenja. I takav posjed postaje miran kad osobi od koje je tako pribavljen prestane njezino pravo da štiti svoj posjed koji joj je tako oduzet. To će biti u slučaju kada je posjedniku kojem je oduzet posjed protekao rok za posjedovnu tužbu.

Posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada.

Posjed određene kakvoće kroz određeno vrijeme može, uz ispunjenje svih zakonskih pretpostavki dovesti do stjecanja prava vlasništva dosjelošću. 

Koja sve pravna područja obuhvaća pravni promet nekretnina?

Područje pravnog prometa nekretnina usko je povezano i sa područjem obveznog prava jer je u velikom broju slučajeva pravna osnova upisa neki pravni posao, najčešće ugovor o kupoprodaji nekretnine ili ugovor o hipoteci (samostalno ili kao dio npr. ugovora o kreditu ili ugovora o zajmu). Zato je važno poznavanje i propisa poput Zakona o obveznim odnosima, ali i Zakona o najmu stanova ili Zakona o zakupu poslovnog prostora. Postoje i nekretnine podvrgnute specifičnom pravnom režimu, pa je tako bitan i Zakon o poljoprivrednom zemljištu, Zakon o šumama i sl. 

Treba li mi odvjetnik za nekretnine i zemljišnoknjižno pravo?

S obzirom na složenost i heterogenu pravnu regulativu koja se odnosi na nekretnine i zemljišnoknjižno pravo, svakako je preporučljivo angažirati odvjetnika za nekretnine. 

Koje sve usluge možemo ponuditi kao Vaš odvjetnik za nekretnine i zemljišnoknjižno pravo?

Navest ćemo samo neke od usluga u vezi nekretnina koje Vam možemo ponuditi:

• pravno savjetovanje i sastav predugovora o kupoprodaji nekretnine
• pravno savjetovanje i sastav ugovora o kupoprodaji nekretnine
• pravno savjetovanje i sastav ugovora o najmu
• pravno savjetovanje i sastav ugovora o zakupu
• pravno savjetovanje i sastav ugovora o osnivanju založnog prava (hipoteke)
• pravno savjetovanje i sudjelovanje u pregovorima kod kupoprodaje, zakupa, najma nekretnina
• sastav različitih izjava i drugih isprava u vezi nekretnina
• sastav međuvlasničkih ugovora
• razvrgnuće suvlasništva
• pravna provjera statusa nekretnine (pravni due dilligence nekretnine)
• savjetovanje u vezi sređivanja zemljišnoknjižnog stanja
• provjera prostorno-planske dokumentacije
• pravno savjetovanje i zastupanje u postupcima ishođenja građevinskih dozvola
• ugovori o građenju
• ugovori o ulaganju (investiranju) u nekretnine
• podnošenje prijedloga za upis ili brisanje u zemljišne knjige (vlasništva, hipoteka, prava građenja, stvarnih služnosti, osobnih služnosti)
• etažiranje
• opravdanje predbilježbe
• brisanje predbilježbe
• zastupanje u zemljišnoknjižnom postupku
• zastupanje u parničnom postupku u vezi nekretnina
• vlasničke tužbe
• brisovne tužbe
• posjedovne tužbe (zaštita posjeda)
• postupak uređenja međa
• sve ostale pravne usluge u vezi nekretnina.

Nakon izmjena i dopuna Zakona o zemljišnim knjigama, od 10. veljače 2023. godine građani i pravne osobe više ne mogu osobno podnositi prijedloge za upis u zemljišne knjige, već to mogu učiniti isključivo putem odvjetnika ili javnog bilježnika koji navedene radnje obavljaju elektroničkim putem.

Mogu li kod odvjetnika dobiti izvadak iz zemljišne knjige („vlasnički list“), izvod iz posjedovnog lista katastra ili kopiju katastarskog plana? 

Slobodno nam se obratite radi pribavljanja i dostave originalnog izvatka iz zemljišne knjige (ili kolokvijalno vlasničkog lista), izvoda iz posjedovnog lista katastra ili kopije katastarskog plana. Navedene originalne dokumente na Vaš zahtjev, po prethodnoj uplati naknade, dostavljamo u kratkom roku na Vašu mail adresu te stoga osobni dolazak u odvjetnički ured nije potreban čime štedite Vaše vrijeme i novac! 

Angažirao sam agenciju za nekretnine za kupnju ili prodaju nekretnine. Treba li mi ipak odvjetnik koji će biti pravna podrška u procesu kupoprodaje?

Kod kupnje, prodaje, najma ili zakupa nekretnine vjerojatno su Vam prva pomisao usluge agencija za promet nekretninama. Agencije koje svoj posao obavljaju profesionalno, etično i prema svim pravilima Zakona o posredovanju u prometu nekretnina mogu biti korisne u komercijalnom smislu za ostvarenje uspješne, brze i kvalitetne prodaje, najma ili zakupa nekretnine jer je njihov posao posredovanje u prometu nekretnina – prezentacijom nekretnine na tržištu, reklamiranjem, oglašavanjem i ostalim marketinškim kanalima i aktivnostima dovesti u vezu potencijalnog kupca i prodavatelja ili najmodavca odnosno zakupodavca i najmoprimca odnosno zakupnika. Međutim, na području pravne analize statusa nekretnine, izrade predugovora, ugovora, upisa u zemljišne knjige ili uređivanja zemljišnoknjižnog stanja  usluge odvjetnika su nezamjenjive.  U potrazi za uštedom često se poseže za raznim gotovim predlošcima ili šprancama ugovora koji se mogu naći na internetu ili simplificiranim obrascima ugovora koji se eventualno potom pokušavaju prilagoditi konkretnom slučaju. Ovakvo postupanje svakako nije preporučljivo jer Vas može dovesti u situaciju da zbog male „uštede“ izgubite imovinu vrijednosti stotine tisuća ili milijune kuna ili eura, da imate beskrajne sporove i probleme koji Vam ne trebaju u životu i koje ste lako mogli izbjeći angažiranjem odvjetnika. Osim toga, ugovori o kupoprodaji nekretnine rijetko se javljaju u praksi u svom čistom i najjednostavnijem obliku. Češći su u praksi slučajevi gdje takvi ugovori sadrže i niz drugih i dodatnih ugovornih klauzula, primjerice o zasnivanju založnog prava (hipoteke), brisanju postojećeg založnog prava (hipoteke), brisanju nekog drugog postojećeg tereta, odredbe o kapari, precizno se ugovara dinamika isplate cijene, reguliraju se odredbe o posljedicama neispunjenja pojedinih ugovornih obveza ili neispunjenja u roku drugačije od onoga što proizlazi iz zakonskih odredbi, uređuje se pitanje naknade štete (ugovorna odgovornost za štetu) u slučaju neispunjenja obveze i slično.

Kod transakcija vezanih za poslovne nekretnine (hotele, tvorničke objekte, pogone i sl.) paralelno se javljaju i pitanja s područja korporativnog prava, radnog prava i drugih pravnih područja, npr. da li se radi o prijenosu poduzeća prema Zakonu o trgovačkim društvima, pitanja radnih odnosa i statusa postojećih radnika, prijenos obveza i sl.).

Proces kupoprodaje je složen i zahtjeva odgovarajuće znanje kako bi se izbjegli previdi i propusti koji mogu dovesti do velike štete i višegodišnjih sporova. Dovoljno je izostavljanje ili pogrešna formulacija samo jedne važne klauzule u ugovoru ili predugovoru da nastanu problemi i Vaš rizik se nemjerljivo poveća. 

Stoga ako kupujete ili prodajete, unajmljujete ili iznajmljujete nekretninu ili imate bilo koje drugo pravno pitanje u vezi nekretnina, Vama je potreban odvjetnik za nekretnine i zemljišnoknjižno pravo! Kontaktirajte nas, a za Vas smo pripremili i PAKET NEKRETNINA o čemu možete više saznati u rubrici POSEBNE USLUGE.

Također pod rubrikom OBJAVE pripremili smo detaljan prikaz ugovora o kupoprodaji nekretnine (kuporodajnog ugovora za nekretnine) iz kojega će Vam postati jasno zašto je za proces kupoprodaje nekretnine mudro angažirati odvjetnika koji je iskusan i stručan u transakcijama kupoprodaje nekretnina. 

Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj i stjecati pravo vlasništva nekretnina i treba li im odvjetnik za kupoprodaju nekretnine u Hrvatskoj?

Strani državljani, ovisno o tome čije državljanstvo imaju, mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Hrvatskoj odnosno kupovati nekretnine pod određenim pretpostavkama.

Za naše strane klijente (strane državljane i strane pravne osobe) koji namjeravaju kupiti nekretninu u Hrvatskoj, bilo za privatne potrebe ili kao investiciju, pripremili smo posebni Vodič sa svim osnovnim informacijama vezano za uvjete i postupke kupovine nekretnine u Hrvatskoj. Slobodno nas KONTAKTIRAJTE kao Vašeg odvjetnika za nekretnine u Hrvatskoj. Detaljnije informacije dostupne su na slijedećim linkovima: OBJAVE i POSEBNE USLUGE.