Nekretnine i zemljišnoknjižno pravo

Usluge

Barem jednom u životu ili tijekom poslovanja ste se susreli s kupoprodajom, najmom ili zakupom stana, kuće, zemljišta, poslovnog prostora, industrijskog objekta ili druge nekretnine. Vrlo vjerojatno ste bili ili jeste u situaciji da uzimate kredit kod banke za kupnju nekretnine ili poslovni kredit pa morate kao osiguranje tražbine (kolateral) dati nekretninu pod hipoteku odnosno opteretiti je založnim pravom. Možda imate situaciju da se u vezi Vaše nekretnine ili nekretnine koju namjeravate kupiti ili unajmiti ili uzeti u zakup postoji neko neriješeno pravno pitanje, nesređeno zemljišnoknjižno stanje, da podaci u katastru i zemljišnim knjigama nisu usklađeni, da postoji zabilježba spora ili neka druga zabilježba koja predstavlja zapreku u pravnom prometu nekretnine. Moguće je da u zemljišnim knjigama postoji neka aktivna plomba (zahtjev za upis u zemljišne knjige koji nije riješen). Često se događa i povreda prava na posjed pa je potrebno ostvarivati posjedovnu zaštitu u posebnom žurnom postupku. Ovo su samo neke od situacija koje uređuje stvarno pravo i zemljišnoknjižno pravo, a osnovni zakonski okvir daje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji uređuje pravo vlasništva i ograničena stvarna prava (založno pravo, služnosti, pravo građenja i sl.), posjed, zaštitu vlasništva i ostalih stvarnih prava i sl. te Zakon o zemljišnim knjigama koji uređuje vrste upisa (uknjižba, predbilježba, zabilježba) i postupak upisa u vezi nekretnina u zemljišne knjige.

Područje pravnog prometa nekretnina usko je povezano i za područjem obveznog prava jer je u velikom broju slučajeva pravna osnova upisa neki pravni posao, najčešće ugovor o kupoprodaji nekretnine ili ugovor o hipoteci (samostalno ili kao dio npr. ugovora o kreditu ili ugovora o zajmu). Zato je važno poznavanje i propisa poput Zakona o obveznim odnosima, ali i Zakona o najmu stanova ili Zakona o zakupu poslovnog prostora. Postoje i nekretnine podvrgnute specifičnom pravnom režimu, pa je tako bitan i Zakon o poljoprivrednom zemljištu, Zakon o šumama i sl.

nekretnine i zemljišnoknjižno pravo

Navest ćemo samo neke od usluga u vezi nekretnina koje Vam možemo ponuditi:

  • pravno savjetovanje i sastav predugovora o kupoprodaji nekretnine
  • pravno savjetovanje i sastav ugovora o kupoprodaji nekretnine
  • pravno savjetovanje i sastav ugovora o najmu
  • pravno savjetovanje i sastav ugovora o zakupu
  • pravno savjetovanje i sastav ugovora o osnivanju založnog prava (hipoteke)
  • pravno savjetovanje i sudjelovanje u pregovorima kod kupoprodaje, zakupa, najma nekretnina
  • sastav različitih izjava i drugih isprava u vezi nekretnina
  • sastav međuvlasničkih ugovora
  • razvrgnuće suvlasništva
  • pravna provjera statusa nekretnine (pravni due dilligence nekretnine)
  • savjetovanje u vezi sređivanja zemljišnoknjižnog stanja
  • provjera prostorno-planske dokumentacije
  • pravno savjetovanje i zastupanje u postupcima ishođenja građevinskih dozvola
  • ugovori o građenju
  • ugovori o ulaganju (investiranju) u nekretnine
  • podnošenje prijedloga za upis ili brisanje u zemljišne knjige (vlasništva, hipoteka, prava građenja, stvarnih služnosti, osobnih služnosti)
  • etažiranje
  • opravdanje predbilježbe
  • brisanje predbilježbe
  • zastupanje u zemljišnoknjižnom postupku
  • zastupanje u parničnom postupku u vezi nekretnina
  • vlasničke tužbe
  • brisovne tužbe
  • posjedovne tužbe (zaštita posjeda)
  • postupak uređenja međa
  • sve ostale pravne usluge u vezi nekretnina.

Kod kupnje, prodaje, najma ili zakupa nekretnine vjerojatno su Vam prva pomisao usluge agencija za promet nekretninama. Agencije koje svoj posao obavljaju profesionalno, etično i prema svim pravilima Zakona o posredovanju u prometu nekretnina mogu biti korisne u komercijalnom smislu za ostvarenje uspješne, brze i kvalitetne prodaje, najma ili zakupa nekretnine jer je njihov posao posredovanje u prometu nekretnina – prezentacijom nekretnine na tržištu, reklamiranjem, oglašavanjem i ostalim marketinškim kanalima i aktivnostima dovesti u vezu potencijalnog kupca i prodavatelja ili najmodavca odnosno zakupodavca i najmoprimca odnosno zakupnika. Međutim, na području pravne analize statusa nekretnine, izrade predugovora, ugovora, upisa u zemljišne knjige ili uređivanja zemljišnoknjižnog stanja  usluge odvjetnika su nezamjenjive.  U potrazi za uštedom često se poseže za raznim gotovim predlošcima ili šprancama ugovora koji se mogu naći na internetu ili simplificiranim obrascima ugovora koji se eventualno potom pokušavaju prilagoditi konkretnom slučaju. Ovakvo postupanje svakako nije preporučljivo jer Vas može dovesti u situaciju da zbog male „uštede“ izgubite imovinu vrijednosti stotine tisuća ili milijune kuna ili eura, da imate beskrajne sporove i probleme koji Vam ne trebaju u životu i koje ste lako mogli izbjeći angažiranjem odvjetnika. Osim toga, ugovori o kupoprodaji nekretnine rijetko se javljaju u praksi u svom čistom i najjednostavnijem obliku. Češći su u praksi slučajevi gdje takvi ugovori sadrže i niz drugih i dodatnih ugovornih klauzula, primjerice o zasnivanju založnog prava (hipoteke), brisanju postojećeg založnog prava (hipoteke), brisanju nekog drugog postojećeg tereta, odredbe o kapari, precizno se ugovara dinamika isplate cijene, reguliraju se odredbe o posljedicama neispunjenja pojedinih ugovornih obveza ili neispunjenja u roku drugačije od onoga što proizlazi iz zakonskih odredbi, uređuje se pitanje naknade štete (ugovorna odgovornost za štetu) u slučaju neispunjenja obveze i slično.

Kod transakcija vezanih za poslovne nekretnine (hotele, tvorničke objekte, pogone i sl.) paralelno se javljaju i pitanja s područja korporativnog prava, radnog prava i drugih pravnih područja, npr. da li se radi o prijenosu poduzeća prema Zakonu o trgovačkim društvima, pitanja radnih odnosa i statusa postojećih radnika, prijenos obveza i sl.).

Proces kupoprodaje je složen i zahtjeva odgovarajuće znanje kako bi se izbjegli previdi i propusti koji mogu dovesti do velike štete i višegodišnjih sporova. Dovoljno je izostavljanje ili pogrešna formulacija samo jedne važne klauzule u ugovoru ili predugovoru da nastanu problemi i Vaš rizik se nemjerljivo poveća.

Stoga ako kupujete ili prodajete, unajmljujete ili iznajmljujete nekretninu ili imate bilo koje drugo pravno pitanje u vezi nekretnina, Vama je potreban odvjetnik za nekretnine i zemljišnoknjižno pravo! Kontaktirajte nas, a za Vas smo pripremili i PAKET NEKRETNINA o čemu možete više saznati u rubrici POSEBNE USLUGE.
Za naše strane klijente (strane državljane i strane pravne osobe) koji namjeravaju kupiti nekretninu u Hrvatskoj, bilo za privatne potrebe ili kao investiciju, pripremili smo posebni Vodič sa svim osnovnim informacijama vezano za uvjete i postupke kupovine nekretnine u Hrvatskoj. Slobodno nas KONTAKTIRAJTE kao Vašeg odvjetnika za nekretnine u Hrvatskoj. Detaljnije informacije dostupne su na slijedećim linkovima: OBJAVE i POSEBNE USLUGE.
odvjetnički ured
Uvijek nastojimo biti što bolji u svom poslu i neprestano se usavršavati.
Zelengaj 69
10000 Zagreb