Ako ste strani državljanin ili strana pravna osoba i odlučili ste kupiti nekretninu u Hrvatskoj, bilo u osobne ili poslovne svrhe, ili ste tek u fazi pregovora o kupnji nekretnine, vjerojatno će Vam biti potrebne pravne usluge odvjetnika za nekretnine koji će Vam znati detaljno pojasniti koji je postupak i koji su uvjeti za realizaciju takve transakcije te Vas također zastupati u cijelom postupku.

Postupak je različit, ovisno o tome da i ste državljanin neke od članica EU ili ste državljanin države izvan područja EU (državljanin treće zemlje).

Možemo Vam pružiti cjelovitu pravnu uslugu u postupku kupnje nekretnine:

• pravna provjera da li se primjenjuje načelo reciprociteta za stjecanje prava vlasništva,
• pravno savjetovanje i zastupanje u komunikaciji s agencijom za nekretnine tijekom postupka pregovora kako biste bili sigurni da ne gubite vrijeme na nekretninu koja nema urednu vlasničku dokumentaciju ili postoji bilo kakva pravna prepreka za kupnju (pravni due dilligence nekretnine)
• pravna provjera ugovora o posredovanju koji namjeravate sklopiti s agencijom za nekretnine
• pravni due dilligence nekretnine provjerom da li je pravo vlasništva uredno temeljem originalnog zemljišnoknjižnog izvatka kako biste bili sigurni da je prodavatelj upisan kao vlasnik, da li postoje tereti, da li postoji hipoteka koju treba izbrisati, itd.)
• sastavljanje predugovora ili ugovora o kupoprodaji nekretnine i pravna podrška i savjetovanje tijekom postupka pregovora s drugom ugovornom stranom sve do finalne verzije (pred)ugovora za potpis
• organizacija javnog bilježnika
• zastupanje u upravnom postupku pred Ministarstvom pravosuđa i uprave Republike Hrvatske radi pribavljanja suglasnosti za stjecanje prava vlasništva
• zastupanje u postupku pribavljanja uvjerenja upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno planiranje o pravnom statusu nekretnine (da li se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja određenim prostorno-planskom dokumentacijom)
• pravna podrška prilikom upisa prava vlasništva u zemljišne knjige
• ostalo savjetovanje i pravna podrška.

U nastavku bismo Vas željeli upoznati s osnovnim uvjetima koje morate ispuniti kao strani državljanin ili strana pravna osoba za stjecanje prava vlasništva kao i s osnovama postupka, odvojeno prikazano za državljane članica EU (ili pravne osobe) i državljane izvan područja EU (ili pravne osobe).

STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA NEKRETNINA ZA STRANE DRŽAVLJANE/PRAVNE OSOBE:

Državljani ili pravne osobe država članica EU, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn ili Kraljevine Norveške mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Hrvatskoj pod jednakim uvjetima kao hrvatski državljani ili pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj (uz iznimku nekretnina na izuzetim područjima – poljoprivredno zemljište određeno posebnim propisima). Ova jednakost znači da Vam za stjecanje prava vlasništva ne treba suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske. Potrebno je napomenuti da od 1. srpnja 2023. godine državljani i pravne osobe iz EU mogu stjecati također i vlasništvo poljoprivrednog zemljišta, jednako kao i hrvatski državljani i pravne osobe.

Postoje neke posebnosti za državljane Švicarske Konfederacije (fizičke osobe) s obzirom da one moraju imati dozvolu privremenog boravka priloženu uz prijedlog za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama (međutim, suglasnost za stjecanje od Ministarstva nije potrebna).

Pravne osobe iz Švicarske Konfederacije u nekim slučajevima će trebati suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave (ta suglasnost nije potrebna, npr. ako nekretnina služi kao sjedište za obavljanje trgovačke, proizvodne ili druge poslovne djelatnosti).

STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA NEKRETNINA ZA DRŽAVLJANE I PRAVNE OSOBE TREĆIH ZEMALJA (IZVAN EU)

Za državljane i pravne osobe trećih država (izvan država članica EU, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške ili Švicarske Konfederacije) postoji dodatni uvjet za stjecanje prava vlasništva, a to je suglasnost za stjecanje prava vlasništva Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske. Spomenuta suglasnost pribavlja se u posebnom upravnom postupku koji se vodi povodom zahtjeva stranog državljanina koji namjerava steći pravo vlasništva nekretnine i suglasnost će biti izdana ukoliko postoji reciprocitet između dviju država (između Republike Hrvatske i konkretne države). Postoji ažurirana lista država koje primjenjuju načelo reciprociteta. Za neke države postoji puni reciprocitet bez dodatnih zahtjeva dok za neke države postoje određena ograničenja i zahtjevi koje je potrebno ispuniti (kao primjerice prebivalište ili trajno boravište, za neke države reciprocitet postoji samo u slučaju nekretnina namijenjenih za stanovanje, mogu postojati ograničenja prema vrijednosti, zahtjevi vezano za vlasničku strukturu pravnih osoba, itd.).

Pisani zahtjev se podnosi Ministarstvu pravosuđa i uprave Republike Hrvatske uz slijedeće dokumente priložene zahtjevu:

• pravna osnova stjecanja vlasništva (ugovor o kupoprodaji nekretnine, ugovor o darovanju, ugovor o doživotnom uzdržavanju, ugovor o poslovnoj suradnji, itd.)
• dokaz vlasništva prodavatelja nekretnine
• uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno planiranje o pravnom statusu nekretnine (da li se nekretnina nalazi unutar granica građevinskog područja određenog prostorno-planskom dokumentacijom)
• dokaz državljanstva budućeg vlasnika (stjecatelja) – fizike osobe ili dokaz o registraciji za pravnu osobu
• punomoć, ukoliko podnositelja zahtjeva zastupa odvjetnik (ako se podnositelj zahtjeva nalazi u inozemstvu i nema određenog punomoćnika, postoji obveza da ovlasti punomoćnika za primanje pismena s prebivalištem u Hrvatskoj; iz ovog razloga je najprikladnije za stranca da opunomoći odvjetnika za zastupanje u cijelom postupku)
• ostala dokumentacija ukoliko je potrebna.

Kao što možete vidjeti, radi se o posebnom postupku i posebnim uvjetima koje treba ispuniti ukoliko želite kupiti nekretninu u Hrvatskoj kao stranac. Iz tih razloga svakako je razborito opunomoćiti odvjetnika za nekretnine da Vas savjetuje i zastupa u cijelom postupku.

Slobodno nas KONTAKTIRAJTE kao Vašeg odvjetnika za nekretnine u Hrvatskoj i zajedno ćemo omogućiti Vaš novi dom ili ostvarenje uspješnog poslovnog projekta.