Što je ugovor o darovanju nekretnine?

Ugovor o darovanju nekretnine (još se naziva i darovni ugovor za nekretnine ili darovnica) je ugovor kojim se jedna osoba (darovatelj) obvezuje prepustiti obdareniku (naziva se i daroprimac ili daroprimatelj) bez protučinidbe nekretninu, a obdarenik to prihvati. Taj je ugovor vrlo čest u praksi, a koristi se iz različitih motiva i s različitim ciljevima. Kao što je to slučaj s kupoprodajnim ugovorom i ugovor o darovanju nekretnine je osnova derivativnog (izvedenog) načina stjecanja prava vlasništva nekretnine kod kojeg se pravo vlasništva prednika (darovatelja) prenosi na stjecatelja (obdarenika) temeljem pravnog posla – ugovora o darovanju. 

Koja je svrha tog kupoprodajnog ugovora? Koje se zakonske odredbe primjenjuju?

Iz zakonske definicije ugovora o darovanju proizlazi da se radi o besplatnom i jednostranoobveznom ugovoru. Ugovor o darovanju je besplatan pravni posao jer se darovatelj obvezuje prepustiti pravo vlasništva nekretnine kao predmeta ugovora bez da za to dobiva protučinidbu od obdarenika (daroprimca). Ugovor je i jednostranoobvezni jer temeljem tog ugovora nastaje u punom smislu obveza samo na jednoj ugovornoj strani – darovatelju, koji je obvezan drugoj ugovornoj strani (daroprimcu) prenijeti pravo vlasništva nekretnine.  Međutim, ovdje se ipak ne radi o jednostranoj izjavi volje jedne strane, već o dvostranom pravnom poslu i u tom smislu je očitovanje volje obdarenika također bitno za nastanak ugovora jer je ugovor o darovanju nekretnine sklopljen tek kada obdarenik prihvati dar. 

Ugovor o darovanju nekretnine uređen je odredbama Zakona o obveznim odnosima, međutim s obzirom da je cilj tog ugovora prijenos prava vlasništva nekretnine s darovatelja na obdarenika, primjenjuju se i odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zemljišnoknjižnog poslovnika, ali i odredbe npr. Zakona o nasljeđivanju s obzirom da taj ugovor ima i određene nasljednopravne učinke.

Da li je propisan oblik za ugovor o darovanju nekretnine?

Iz odredbe članka 482. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima proizlazi da je ugovor o darovanju nekretnine formalni pravni posao jer mora biti sklopljen u pisanom obliku. 

Vrlo je važno istaknuti grešku koja se često javlja u praksi od strane laika koji se sami i bez adekvatne stručne pomoći odvjetnika upuštaju u izradu, sastavljanje i provedbu ugovora o darovanju nekretnine. Odredbom članka 482. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima propisano je da ugovor o darovanju bez prave predaje nekretnine (ovo se još u praksi naziva i konsenzualno darovanje) mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave. Radi se o čestoj situaciji u kojoj stranke sklope pisani ugovor o darovanju, u istom možda i pravilno opišu nekretninu koja je predmet darovanja, ovjere potpis darovatelja i temeljem valjane tabularne isprave obdarenik u zemljišnoj knjizi prenese temeljem takvog ugovora pravo vlasništva na svoje ime. Naizgled je sve u redu, međutim ukoliko nekretnina nije zaista i bila predana u posjed obdareniku, ugovor će biti ništetan. Takva situacija znatno olakšava situaciju primjerice vjerovnicima ili nasljednicima darovatelja koji se smatraju oštećenima darovanjem jer će vrlo jednostavno u sudskom postupku dokazati da je ugovor nevaljan odnosno ništetan već zbog samog nedostatka propisanog oblika. Pojam „prava predaja“ različito se tumači u praksi, ali može se reći da predaja nekretnine mora uslijediti neposredno nakon sklapanja ugovora o darovanju.

Da li je za prijenos prava vlasništva nekretnine dovoljno samo sklopiti ugovor o darovanju?

Cilj ugovora o darovanju nekretnine je prijenos prava vlasništva nekretnine, međutim kao niti u slučaju kupoprodaje do prijenosa prava vlasništva ne dolazi samim sklapanjem ugovora ili predajom nekretnine u posjed. Za prijenos prava vlasništva s darovatelja na obdarenika ugovor o darovanju je samo pravna osnova (titulus), a vlasništvo će biti preneseno na obdarenika tek provedbom odgovarajućih upisa u zemljišnoj knjizi (modus) odnosno brisanjem prava vlasništva s darovatelja i uknjižbom prava vlasništva na ime kupca uz ispunjenje svih potrebnih zakonskih formalnosti. Upravo zbog opisanog načina prijenosa prava vlasništva, ali i ranije spomenutih zahtjeva u odnosu na formu samog ugovora preporučljivo je cjelokupni proces darovanja nekretnine povjeriti odvjetniku kao stručnoj osobi koja će Vas pravno pratiti od provjere zemljišnoknjižnog stanja, brige da darovni ugovor bude u cijelosti valjan pa do završne faze prijenosa prava vlasništva. 

Da li je ugovor o darovanju isto što i oporuka?

Iako se ugovorom o darovanju u praksi često žele postići određeni nasljednopravni učinci, darovni ugovor nije za to pogodan. Kada postoji više potencijalnih nasljednika (naglašavamo potencijalnih, jer nasljednik se postaje tek u času smrti ostavitelja), za ostavitelja koji želi na određeni način podijeliti svoju imovinu za svoga života uvijek je bolja opcija koristiti institut oporuke ili sklopiti neki od nasljednopravnih ugovora, npr. ugovor o ustupu i raspodjeli imovine za života. Kod darovanja je bitno naglasiti da će se u ostavinskom postupku prilikom raspravljanja ostavine, na zahtjev ostalih nasljednika nasljedniku koji je za života primio određeni dar od ostavitelja, taj dar uračunavati u ostavinu. Također treba napomenuti da darovatelj mora izričito razredbom posljednje volje (zapravo oporukom) naglasiti da kako ne želi da se određenom nasljedniku dar uračunava u nasljedstvo. Međutim, čak i tada ostali nasljednici, u slučaju ako im je povrijeđeno pravo na nužni dio, imaju pravo tražiti da se dar uračuna u vrijednost nasljednog dijela tog nasljednika.

Mogu li darovanjem sačuvati svoju imovinu od vjerovnika i spriječiti ovrhu?

U praksi se darovanje, osobito unutar obitelji, često koristi kao nedozvoljeni način izigravanja vjerovnika pri čemu vlasnik imovine (prvenstveno nekretnine, jer se radi o znatnoj vrijednosti), sklapa ugovor o darovanju sa članom obitelji i time želi prikriti tu imovinu pred svojim vjerovnicima te ju tako sačuvati. Ovdje je bitno istaknuti da Zakon o obveznim odnosima posebno uređuje pitanje pobijanja pravnih radnji dužnika na štetu vjerovnika te će vjerovnik darovatelja imati pravo kod takvog besplatnog raspolaganja u roku od 3 godine od darovanja pobijati sudskim putem takvo darovanje. Osim toga postavlja se pitanje temeljne valjanosti takvog ugovora o darovanju, s obzirom da bi zbog svoje isključive svrhe oštećenja vjerovnika isti bio protivan javnom moralu te posljedično tome ništetan. Pri tome treba naglasiti da za isticanje ništetnosti nema zastare.

Što ugovor o darovanju nekretnine mora sadržavati?

Bitni elementi ugovora o darovanju nekretnine su predmet (nekretnina) i jasno izražena volja ugovornih strana upravljena na prepuštanje/prijenos prava vlasništva darovane nekretnine obdareniku bez protučinidbe (animus donandi).

Kao i kod kupoprodajnog ugovora, nekretnina kao predmet ugovora mora biti u ugovoru navedena i opisana točno onako kako je upisana u zemljišnoj knjizi, u protivnom je moguće da zemljišnoknjižni sud odbije prijedlog za uknjižbu prava vlasništva. S obzirom da o prijenosu prava vlasništva rješenjem odlučuje zemljišnoknjižni sud povodom podnesenog prijedloga za uknjižbu prava vlasništva na ime obdarenika, obveza darovatelja se svodi zapravo na davanje tabularne izjave (u ugovoru ili zasebno), a koja sadržajno znači da darovatelj kao vlasnik nekretnine dozvoljava obdareniku uknjižbu prava vlasništva. Što se tiče predaje u posjed darovane nekretnine obdareniku, ta predaja morala bi uslijediti neposredno po sklapanju ugovora. Ukoliko to nije slučaj, tada je za valjanost ugovora potrebno da bude sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave.

Da li darovatelj odgovara obdareniku za materijalne i pravne nedostatke darovane nekretnine?

Za razliku od kupoprodajnog ugovora, kod darovanja darovatelj ne odgovara za materijalne i pravne nedostatke darovane nekretnine. Međutim, ukoliko je prešutio nedostatak (dakle, znao je za nedostatak ali na isti svjesno nije upozorio obdarenika), tada darovatelj odgovara za štetu koja je obdareniku time nastala.

Neodgovornost darovatelja za nedostatke darovane nekretnine posljedica je besplatnosti darovnog ugovora. Naime, kod naplatnih pravnih poslova odgovornost za nedostatke izraz je činjenice da se za činidbu jedne strane daje protučinidba te je u skladu s načelom jednakih vrijednosti činidbi nužno uravnotežiti ono što svaka ugovorna strana dobiva pravnim poslom. kako kod darovanja protučinidbe nema, nema niti odgovornosti za nedostatke predmeta darovanja (dara).

Unatoč besplatnosti ugovora o darovanju, predmet darovanja može obdareniku prouzročiti štetu, stoga je propisana odgovornost darovatelja za takvu štetu, prema općim pravilima o odgovornosti za štetu, u situacijama kada je darovatelj namjerno prešutio nedostatke za koje je znao.

Koje vrste darovanja postoje?

Zakon o obveznim odnosima uređuje više vrsta darovanja:

1. Darovanje s nametom

Radi se o darovanju kod kojeg se obdarenik obvezuje da u korist darovatelja, treće osobe ili vlastitom interesu izvrši određenu radnju ili se od nje suzdrži. Pravo zahtijevati ispunjenje nameta imaju darovatelj, njegovi nasljednici i, ako je namet određen u javnom interesu, nadležno državno tijelo. Obdarenik ima pravo odbiti ispunjenje nameta ako vrijednost dara ne pokriva troškove njegovog ispunjenja, a razlika mu se ne naknađuje te ako se namet odnosi na protupravnu radnju. Obdarenik se može osloboditi obveze ispunjenja nameta povratom dara u stanju u kojem se nalazi u trenutku kad se od njega zahtijeva ispunjenje nameta.

Primjer darovanja s nametom je slučaj kada darovatelj daruje svoju nekretninu obdareniku, ali s nametom da se obdarenik obvezuje uzdržavati darovatelja. Međutim, ovdje bi prikladnije i pravno sigurnije bilo sklapanje ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju.

2. Nagradno darovanje

nagradno darovanje je ono koje je učinjeno na ime nagrade, priznanja ili neke zasluge, osim ako je obdarenik imao otprije pravo zahtijevati nagradu. Ako je obdarenik imao pravo na nagradu po osnovi ugovora ili zakona, ne radi se o darovanju nego o naplatnom pravnom poslu.

3. Uzajamno darovanje

Ako je ugovoreno da će obdarenik uzvratiti darom, darovanje postoji samo glede veće vrijednosti dara.

4. Mješovito darovanje

Ako u naplatnom pravnom poslu vrijednost uzajamnih davanja nije jednaka, razlika u vrijednosti smatrat će se darom samo ako je postojala namjera darovanja. Takvo darovanje ne može se pobijati zbog prekomjernog oštećenja.

Npr. može se raditi o tome da ugovorne strane sklope ugovor o kupoprodaji nekretnine pri čemu prodavatelj pristane na znatno nižu kupoprodajnu cijenu od tržišne, a kupac to prihvati. Pri tome mora biti jasna volja obje ugovorne strane da se razlika do pune cijene smatra darom, inače dolazi u obzir pobijanje zbog prekomjernog oštećenja.

5. Darovanje za slučaj smrti

Radi se o ugovoru o darovanju koji se ima ispuniti tek nakon smrti darovatelja, tj. darovatelj je preuzeo obvezu na prijenos prava vlasništva darovane nekretnine tek nakon svoje smrti. Takav ugovor mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akat ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave.

Može li darovatelj odustati od darovanja?

Darovatelj može, sve dok njegova obveza na ispunjenje ne dospije, odustati od ugovora o darovanju, ako se poslije sklapanja ugovora njegovo imovinsko stanje toliko pogorša da bi ispunjenje ugovora ugrozilo njegovo uzdržavanje, odnosno onemogućilo ispunjavanje njegove obveze davanja uzdržavanja.

Analizirajući ovu odredbu, može se zaključiti da je odustanak od ugovora o darovanju nekretnine moguć samo u slučaju tzv. konsenzualnog darovanja ili darovanja bez prave predaje jer jedino u tom slučaju postoji vremenski period između sklapanja ugovora i dospijeća obveze u kojem je moguć jednostrani odustanak darovatelja. Nakon prijenosa vlasništva i predaje u posjed nekretnine odustanak više nije moguć već jedino dolazi u obzir primjena instituta opoziva darovanja.

Može li se darovanje opozvati?

Nakon ispunjenja ugovora o darovanju moguće su slijedeće situacije:

1. opoziv zbog osiromašenja darovatelja

Darovatelj koji nakon ispunjenja ugovora o darovanju toliko osiromaši da više nema sredstava za svoje nužno uzdržavanje, a nema ni osobe koja ga je po zakonu dužna uzdržavati, može opozvati darovanje i od obdarenika zahtijevati povrat dara.

Pri tome je važno naglasiti da se darovanje može opozvati samo ako se dar ili njegova vrijednost još uvijek nalazi u imovini obdarenika te ako se i obdarenik ne nalazi u oskudici glede svog uzdržavanja i uzdržavanja osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati. Međutim, obdarenik nije dužan vratiti dar ako darovatelju osigura sredstva koja mu nedostaju za uzdržavanje u granicama opravdanih potreba.

Darovatelj nema pravo na opoziv ako se namjerno ili grubom nemarnošću doveo u oskudicu ili ako je od predaje dara, tj. nekretnine proteklo više od 10 godina. Kod pokretnina je taj rok 5 godina.

2. opoziv zbog nezahvalnosti

Darovatelj može opozvati darovanje zbog grube nezahvalnosti obdarenika, a ta nezahvalnost podrazumijeva da je obdarenik učinio prema darovatelju ili nekom od članova njegove uže obitelji djelo kažnjivo po kaznenim propisima ili se teže ogriješio o zakonom utvrđene dužnosti prema darovatelju ili članu njegove uže obitelji.

Nije nužno da kažnjivo djelo obdarenika bude utvrđeno kaznenom presudom, već se o tome može odlučivati i u parničnom postupku kao o prethodnom pitanju (ali će parničpni sud biti vezan kaznenom presudom, ukoliko ona postoji). Npr. čest je slučaj opoziv darovanja zbog uvrede darovatelja ili člana uže obitelji darovatelja. Međutim, može se raditi i o najtežim kaznenim djelima, stoga ZOO daje pravo na opoziv i nasljedniku darovatelja, ali samo u slučaju ako je obdarenik namjerno usmrtio darovatelja ili ga je spriječio da opozove darovanje. Ne postoji neki pravni standard koji bi definirao „teže ogriješiti o zakonom utvrđene dužnosti“, stoga se radi o questio facti te će sud o tome odlučivati ovisno o okolnostima svakog konkretnog slučaja.

Gruba nezahvalnost mora postojati nakon sklapanja ugovora o darovanju, stoga nisu pravno relevantni i opravdani razlog za opoziv narušeni odnosi koji postoje od ranije između darovatelja i obdarenika. 

3. nadopuna zbog povrede dužnog uzdržavanja

Zakonom je posebno uređena situacija u kojoj uzdržavani ima pravo zahtijevati od obdarenika nadopunu onoga što mu darovatelj, koji ga je dužan uzdržavati, zbog učinjenog darovanja nije više u stanju davati. Pri tome se nadopuna može zahtijevati i od obdarenikovih nasljednika, ako se dar ili njegova vrijednost nalaze u ostavini.

Darovanje se opoziva pisanom izjavom upućenom obdareniku, a potpis na izjavi mora biti ovjerovljen od strane javnog bilježnika.

Pravo na opoziv darovanja prestaje istekom 1 godine od dana kad je osoba koja ima pravo na opoziv saznala za razlog opoziva. Radi se o tzv. subjektivnom roku, međutim objektivni rok nije propisan i to stvara pravnu nesigurnost.

U slučaju opoziva darovanja obdarenik je dužan vratiti dar odnosno njegovu vrijednost, pri čemu se primjenjuju odredbe o stjecanju bez osnove. 

Što je potrebno učiniti prije sklapanja ugovora o darovanju nekretnine?

Prije sklapanja  darovnog ugovora, jednako kao i kod kupoprodaje nekretnine, potrebno je i nužno provjeriti zemljišnoknjižno stanje kako bi se utvrdilo postoji li kakva zapreka za prijenos prava vlasništva – primjerice da li je nekretnina pod ovrhom, postoje li zabilježbe, upisana stvarna prava trećih osoba, postoje li podneseni i još neriješeni prijedlozi za upis (plombe) i sl. Također je potrebno paziti na specifičnosti ukoliko je nekretnina npr. bračna stečevina ili ako je vlasnik maloljetan i sl. 

Na što treba posebno paziti kod sastavljanja ugovora o darovanju nekretnine?

Djelomično iz razloga podcjenjivanja složenosti i mogućih pravnih posljedica darovanja nekretnine te zbog nepoznavanja propisa, u praksi se često događaju pogreške koje mogu prouzročiti nepotrebne troškove i komplikacije u budućnosti:

1. Provjera zemljišnoknjižnog stanja

Prvi korak je provjera stanja u zemljišnim knjigama kako bi se utvrdilo da je nekretnina upisana kao vlasništvo odnosno suvlasništvo darovatelja te da ne postoje upisana ograničenja u raspolaganju pravom vlasništva, hipoteke, zabilježbe, tereti ili neriješene plombe (neriješeni prijedlozi za upis), osim ako obdarenik izričito želi preuzeti takve terete. Naime, iako se radi o darovanju i netko bi mogao reći „poklonjenom konju se ne gleda u zube“, ipak je teško zamisliti da netko želi steći, makar i besplatno, nekretninu koja je višestruko opterećena založnim pravima iznad svoje vrijednosti.

2. Opis nekretnine

U ugovoru o darovanju nekretnina mora biti navedena upravo onako kako je upisana i opisana u zemljišnoj knjizi. To znači da se mora doslovno navesti opis iz posjedovnog lista (list A). Nekretnina se obično sastoji od više zemljišnoknjižnih čestica koje su sve upisane u jednom zemljišnoknjižnom ulošku i u pravnom prometu se to smatra jednom nekretninom. Kod opisivanja nekretnine moraju biti točno pobrojane sve čestice uz opis kako je to navedeno u posjedovnom listu. Jedino poštivanje ovog pravila jamči nesmetani prijenos prava vlasništva na obdarenika u zemljišnoj knjizi. 

3. Utvrđivanje da li je potreban tzv. kvalificirani oblik darovnog ugovora

Kao što smo ranije istaknuli, u slučaju darovanja bez prave predaje (konsenzualno darovanje) potrebno je sklopiti ugovor u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave.

4. Navođenje osobnih podataka ugovornih strana

Ponekad se osobni podaci upisanih vlasnika ili suvlasnika ne podudaraju s osobnim podacima tih osoba iz važećih osobnih dokumenata, a to može biti još jedan razlog za nepotrebne komplikacije.

5. Utvrđivanje da li darovni ugovor uopće može postići cilj i svrhu koje stranke žele

Ponekad je sklapanje nekog drugog pravnog posla (npr. ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, ugovora o ustupu i raspodjeli imovine za života i sl.) bolje rješenje od darovnog ugovora. Zato je dobro prije sklapanja ugovora o darovanju savjetovati se s odvjetnikom i detaljno iznijeti sve razloge i ciljeve namjeravanog darovanja. 

Plaća li se porez na darovanje nekretnine u Republici Hrvatskoj i koliko iznosi porez?

Iako Zakon o lokalnim porezima, između ostalog, predviđa porez na nasljedstva i darove taj porez se plaća samo na gotov novac, novčane tražbine i vrijednosne papire (vrijednosnice) te na pokretnine, ako je pojedinačna tržišna vrijednost pokretnina veća od 6.700,00 eura na dan utvrđivanja porezne obveze.

Darovanje nekretnina podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina sukladno odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina (jednako kao kod kupoprodaje), po poreznoj stopi od 3 % na poreznu osnovicu. Slučajevi kada će postojati obveza plaćanja poreza na dodanu vrijednost (PDV-a) po poreznoj stopi koja iznosi 25 % su marginalni kod darovanja, s obzirom da bi to toga došlo jedino ako je darovatelj ujedno obveznik PDV-a kod darovanja nove nekretnine.

Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina porezni obveznik je stjecatelj nekretnine (obdarenik).

Zakonom su propisana porezna oslobođenja kod stjecanja nekretnine nasljeđivanjem, darovanjem ili drugom stjecanju bez naknade pa tako porez na promet ne plaćaju bračni drug, potomci i preci u uspravnoj liniji te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s darovateljem, pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom te bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose.

Nekretnine su zemljišta i građevine. 

Tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

Da li mi je potreban odvjetnik za sastavljanje ugovora o darovanju nekretnine?

Može se zaključiti da darovanje nekretnine nije toliko jednostavna materija kako se možda na prvu može činiti i da postoji niz zakonskih odredbi i potencijalnih izvora problema na koje je potrebno obratiti pažnju. Stoga je najmudrija odluka da sva pravna pitanja, od savjetovanja do sastavljanja i pisanja ugovora o darovanju nekretnine povjerite našem uredu kao iskusnim stručnjacima koji će Vam objasniti cjelokupnu pravnu regulativu darovanja, sastaviti valjani ugovor o darovanju i pobrinuti se da isti bez poteškoća bude proveden u zemljišnim knjigama.  

Koja je cijena sastava/izrade ugovora o darovanju nekretnine kod odvjetnika?

Sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, cijena sastavljanja darovnog ugovora ovisi o vrijednosti same nekretnine kao predmetu ugovora. Naše veliko iskustvo i niz pravnih situacija s kojima smo se suočili u dosadašnjoj praksi, omogućuje da Vam primjenom odredbi o dopuštenom snižavanju cijene po Tarifi, ovisno o složenosti i zahtjevnosti Vašeg slučaja, ponudimo najpovoljniju cijenu izrade ugovora o darovanju nekretnine. Zbog manje složenosti cijena je čak povoljnija nego za kupoprodajni ugovor, a za orijentaciju Vam može poslužiti podatak da se cijena izrade darovnog ugovora kreće okvirno u pravilu 0,3 % od vrijednosti nekretnine. Naravno, cijena je podložna korekciji i prilagođavanju ovisno o Vašim konkretnim potrebama i okolnostima slučaja kao i vrijednosti nekretnine (postotno će cijena ugovora biti viša za nekretnine male vrijednosti nego za one vrijedne nekoliko stotina tisuća ili milijuna eura).